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Cómo reclamar los gastos de la hipoteca tras la sentencia

El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) representa el mayor importe de los gastos de hipoteca y, hasta ahora, los bancos se negaban a asumir esos gastos. En una hipoteca media (150.000 euros) el conjunto de gastos puede ascender a unos 5.335 euros.

Se incluyen 314,6 euros en gastos de gestoría, 443 euros de registro, 978 euros de notaría y 3.600 euros por el impuesto, el más relevante (que oscila entre el 0,5% y el 1,5% de la cuantía en función de la comunidad autónoma). Este cálculo deja fuera la tasación, que ninguna entidad está cubriendo. El cliente puede elegir una tasación externa.

La sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Supremo tiene consecuencias importantes. La primera es que acepta que también una empresa o un autónomo que haya constituido una hipoteca por razones profesionales puedan reclamar los gastos de constitución. "Hasta ahora solo podía hacerlo el consumidor individual", explica Óscar Serrano, abogado del Col·lectiu Ronda.

Otra de las consecuencias es que la nueva sentencia determina que el sujeto pasivo del impuesto será el acreedor hipotecario no el deudor, con lo que resuelve las diferencias entre la propia sala de lo Contencioso-Administrativo y la Sala Tercera de lo Civil, que ha resuelto sentencias contradictorias al respecto. Con esta última queda claro que el responsable de esos gastos es el banco.

Una vez aclarado quién es el responsable, ¿cómo se puede reclamar? Según explica Serrano, existen dos vías: la primera es administrativa, y la segunda, judicial. En Catalunya, consumidores y empresas pueden iniciar un procedimiento de devolución de ingresos indebidos a la Generalitat, que es la Administración que se encarga de recaudar el impuesto de actos jurídicos documentados (el registro de la hipoteca). La Generalitat tendrá que devolver el impuesto cobrado al cliente y cargárselo al banco. Habrá que ver hasta qué punto asume la sentencia el Govern.

No todos los especialistas consideran esta fórmula como la más eficaz. "Nosotros consideramos que la vía judicial es más efectiva", explica Francisco García, director jurídico de Arriaga y Asociados, despacho que tramita más de 40.000 demandas por cláusulas abusivas de hipoteca. En el caso de la vía administrativa tan solo se puede reclamar por los importes pagados en los últimos cuatro años, que es cuando se determina la prescripción fiscal.

La alternativa judicial, por su parte, le permite al consumidor reclamar por la jurisdicción civil alegando la abusividad de la cláusula quinta de los créditos hipotecarios que implica el importe y distribución del pago de los gastos de constitución de hipoteca. "Previamente se le ha de reclamar al banco la devolución de lo pagado", explica García. Lo habitual es que la entidad financiera no se haga cargo de esa devolución --así ha ocurrido hasta ahorra-- y al cliente no le quede mas remedio que presentar una demanda judicial.

Las cláusulas abusivas no prescriben por lo que la reclamación se puede impulsar aun en el caso de que la hipoteca haya sido ya cancelada. Al final dependerá del juez el desenlace de esa reclamación en base a la doctrina jurídica. De hecho, fuentes financieras han asegurado que, al tratarse de un cambio de ley, solo se harán cargo de los gastos de las nuevas hipotecas, pero no de las anteriores a la setencia.

Hasta ahora, la banca ha optado por asumir en sus hipotecas los gastos que los jueces han decidido que les corresponden después de las diferentes sentencias del Supremo. Pero rechazan hacerse cargo de los que la justicia no les atribuye. En este sentido, existe cierta unanimidad en el sector respecto a aceptar los gastos de gestoría, registro y parte de los gastos de notaría. Aunque no todas las entidades los aceptan y algunas simplemente los comparten con el cliente.

En lo que sí ha habido unanimidad es en rechazar los gastos relacionados con los impuestos (actos jurídicos documentados) y los de tasación. Ningún banco los asume en sus nuevos créditos, pese a que en las disputas judiciales se le ha dado la razón al cliente en algunos casos.

También existe una gran coincidencia en el sector a la hora de no aceptar las reclamaciones relacionadas con hipotecas pasadas. "Si nos llega alguna reclamación del cliente sobre operaciones antiguas, interpretamos que no corresponde la devolución de las cantidades pagadas", afirman fuentes de una entidad financiera. Consideran que la nulidad del "pacto de reparto de gasto" no conlleva el reembolso de los gastos que el cliente ha satisfecho a terceros (notario, registrador, gestoría e impuesto).

Publicado por: Alex el viernes 19 de octubre de 2018



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